L’évolution des taux de l’immobilier dépend de 3 grands facteurs. Revue de détail et pronostics avec Planet.fr

Le niveau des prêts immobiliers dépend de celui du taux des emprunts d’Etat, de la volonté des banques de trouver de nouveaux clients et de l’état du marché immobilier.

 

- Taux des emprunts d’Etat. En cette fin 2013 le taux des crédits immobiliers à taux fixes qui constituent l’essentiel du marché, se situe autour de 3% à 15 ans, 3,5% à 20 ans et vers 4 % à 25 ans. En France, la durée moyenne des prêts immobiliers est d’environ 17 ans. Ces conditions reflètent le taux des OAT sur lesquelles le taux des crédits immobiliers à taux fixes s’arrime. Dans un contexte européen jugé potentiellement déflationniste par les experts, ce taux baisse à nouveau depuis octobre après avoir flambé durant l’été.

 

Entre septembre et novembre 2013, le taux moyen à 10 ans a reculé de 0,30% pour retomber vers 2,25%. D’ici à la fin de l’année, les OAT devraient rester à ce niveau. Au-delà, le jeu se complique mais le consensus est plutôt à la stabilité durant le premier semestre 2014 et à une petite baisse durant le second. Les plus optimistes estiment, bien qu’elle n’ait pas baissée son principal taux directeur en novembre, que la BCE s’y résoudra à court terme. Une baisse de 0,5% à 0,25% est escomptée. Si elle se produit, les répercussions seront positives pour les emprunteurs.

 

- Volonté commerciale des banques. Même si le taux des OAT baisse, les banques ne sont pas contraintes de le répercuter dans le taux de leurs crédits immobiliers. Elles agissent en fonction de leur politique commerciale. Ainsi entre avril et octobre, le taux des OAT est passé de 1,80% à 2,49%. De leur coté, le taux moyen des crédits immobiliers a augmenté moitié moins vite que celui des OAT. Si la hausse n’a pas été entièrement répercutée, c’est parce que les banques ont pincé leurs marges.

 

A priori, la plupart des enseignes continueront à recruter des emprunteurs en 2014. Durant la 1ère partie de l’année et même si le taux des OAT continue à baisser, les taux de crédit devraient rester stables. Les établissements de crédit vont profiter de la période pour reconstituer leurs marges. C’est au printemps prochain, lorsque le marché ralentira, qu’elles lanceront des offensives commerciales pour tenir leurs objectifs de production. En bref, c’est donc durant la seconde partie de 2014 que les taux devraient être les plus bas, sauf imprévu.

 

- Le marché immobilier. Chaque année, les augures annoncent une baisse d’ampleur des prix immobiliers. Elle ne s’est pas actualisée. En fait si un tassement a bien été observé, c’était durant la dernière crise financière. Depuis, les prix stagnent dans beaucoup de régions et baissent moins qu’attendu en province. De l’ordre de 5 à 10% contre les 30% pronostiqués par certains caciques.

 

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Dans une note sur l’immobilier européen publiée début novembre, Standard & Poor’s s’étonne d’ailleurs de la solidité de la pierre française qui a progressé de 155 % en 15 ans. L’agence de rating note que les prix demeurent étonnamment solides alors qu’elle les juge surévalué de plus de 10%. Selon Standard & Poor’s, le déficit de logements et le niveau attractif des prêts immobiliers constituent les principaux facteurs de soutien du marché immobilier français. Ces deux fondamentaux ayant peu de chance d’évoluer en 2014, les prix de l’immobilier devraient donc faire montre de résistance l’année prochaine.

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