Cette formule peut notamment séduire les retraités souhaitant compenser la chute de leur pouvoir d’achat ou des acquéreurs un peu "justes".

Léthargique, le marché du viager représente à peine 5 000 opérations par an. Il va faire l’objet d’un dépoussiérage : la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), prévoit de lancer en 2014 un fonds dont l’objectif sera d'acquérir entre 800 et 900 biens en viager "occupé". Les biens seront essentiellement situés en Ile-de-France et en Paca avec un objectif de prix moyen de 2 000 à 5 000 euros au m2.

 

Cette initiative va-t-elle remettre en cause une formule qui fit l’objet d’un film humoristique de "Magic Tchernia" dans les années 80 ? Il existe 2 types de viager : le viager libre et le viager occupé. Si, dans les 2 cas, le principe consiste à transformer tout ou partie du prix d’un bien immobilier en rente viagère, la différence tient au sort réservé au vendeur.

 

Si le viager est "libre", il quitte son bien alors que dans le cas d’un viager "occupé", il restera en place jusqu’à la date de son décès. Le viager occupé constitue la formule la plus courante. Le contrat est conclu entre un vendeur (le crédirentier), qui conserve la jouissance du bien et continue de l'habiter, tandis que l’acheteur (le débirentier) en achète la nue-propriété.

 

Le dispositif est théoriquement intéressant pour les 2 partiesPour l'acquéreur qui acquiert un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente et en le payant de - 20 à - 30% sous le prix de marché. Attention : le prix de vente fixé entre les parties ne peut pas excéder la différence entre la valeur vénale du logement et celle du logement occupé.

Pour le vendeur qui, outre la rente, touche au comptant une partie du prix de vente : le "bouquet". Il diminuera le montant de la rente à servir ultérieurement. Plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé. Et, plus l’espérance de vie du créditrentier est longue et plus le montant de la rente (soumise à l’IR) s’assagira. Dans certains cas, le créditrentier peut reprendre possession de son bien, notamment si le débirentier ne lui verse pas un ou plusieurs arrérages. Coté acheteur, les incidents de paiement sont donc à proscrire.

Les personnes tentées par un viager doivent savoir que le fisc se penche régulièrement sur ce type d’opérations pour dépister les donations déguisées. L’estimation du bien doit être réaliste. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur devient locataire de son propre logement. Il continuera donc à payer les taxes d’habitation, d’ordures ménagères, etc. La taxe foncière est, en revanche, à la charge de l’acheteur.

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Le vendeur peut demander à ce que le montant de sa rente soit périodiquement réévalué, par exemple en référence à la hausse des prix. En cas de coup dur, l’acheteur peut revendre son viager avant terme à condition de trouver un repreneur, ce qui n’est pas toujours facile.
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