Publié par Florence Massin

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A la signature d'un compromis de vente, vendeur comme acquéreur doivent être vigilants sur la rédaction des conditions suspensives. Des clauses qui permettent de sortir du contrat sans avoir à payer d'indemnités. Comment s'y prendre pour éviter les mauvaises surprises ? 
Sommaire

1 – Compromis ou promesse de vente ?

C'est quoi : il s'agit d'un document signé entre le vendeur d'un bien immobilier et le futur propriétaire. Ce contrat a valeur d'engagement sur le prix et le bien à vendre. Les deux parties ne pouvant se dédire, sauf en cas de conditions suspensives* mentionnées.

Pour être valide : il doit être accompagné d'un dépôt de garantie (en général 5 à 10% du prix de vente) versé par le futur acquéreur**.

Attention au terme : bien souvent, le contrat est un compromis. Mais il arrive qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente. Si dans le compromis, l'engagement sur la vente est réciproque, dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage. Il est alors obligé de réserver le bien pendant une durée limitée (une option en général de 2 à 3 mois). L'acheteur a ce temps pour décider si oui ou non il achète le bien. En contrepartie, une indemnité d'immobilisation est réclamée par le vendeur (autour de 10 % du prix du bien) que l'acheteur peut perdre s'il décide de ne pas lever l'option avant l'expiration de la promesse de vente.

* voir paragraphe 2** cette somme versée par l'acquéreur sera déduite du prix d'achat à la signature de la vente.

2 – Soyez vigilant sur les conditions suspensives

Il est important pour le vendeur comme l'acquéreur d'être vigilant sur la rédaction des conditions suspensives.

Pourquoi : celles-ci permettent à l'une ou l'autre des parties de rompre le contrat sans avoir à payer d'indemnités (les 5 à 10 % du bien réclamés à la signature) si certains événements survenaient avant la vente définitive.

Quelles sont-elles : en général, on retrouve souvent les mêmes comme celles concernant l'obtention d'un crédit immobilier nécessaire au paiement, l'octroi d'un permis de construire, l'accord de la copropriété pour abattre un mur porteur, la découverte de servitudes*...

La non-réalisation d'une des clauses suspensives dans un délai convenu entraîne la nullité du compromis et le bien est remis en vente. Pour éviter tout désagrément, il est important de faire figurer certains détails notamment pour le crédit à souscrire comme le montant, la durée, et le taux d'intérêt maximum pour l'acheteur. Ainsi, celui-ci ne sera pas obligé d'accepter n'importe quel crédit pour faire face à son engagement.

* Il n'existe pas de listes limitatives de clauses suspensives. N'hésitez pas à demander qu'une ou plusieurs d'entre elles en fonction de vos impératifs soient mentionnées au contrat.

3 – Un délai de rétractation obligatoire

Après la signature du compromis, en tant qu'acquéreur d'un logement neuf ou ancien, vous avez 7 jours après la date de remise en main propre par le notaire ou l'agent immobilier, ou après réception de l'acte par lettre recommandée, pour revenir sur votre engagement et annuler la vente sans aucune justification. Vous devez en informer le vendeur par lettre recommandée avec AR.

Le vendeur, de son côté, ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Pendant ces 7 jours : le vendeur ne peut demander d'argent. Seul un agent immobilier ou un notaire peut s'en charger. Les indemnités d'immobilisation du bien versées, en cas de rétractation, doivent être rendues dans les 3 semaines qui suivent.

4 – Au-delà de ces délais

Si vous changez d'avis : passé le délai de rétractation de 7 jours, et si toutes les conditions suspensives ont été respectées (crédit ou permis de construire accepté, accord de la copropriété...), vous êtes engagé et devrez payer de 5 à 10 % du prix de vente (bien souvent l'équivalent de la somme versée à la signature du compromis) si vous décidez de ne plus acheter.

Le vendeur peut aussi vous poursuivre en justice auprès du tribunal de grande instance si vous refusez le paiement de ces dommages et intérêts, voire vous contraindre à tenir votre engagement en achetant le bien en question.