Majoration des droits à construire, nouvelle calcul des plus values immobilières s’ajoutant à la restriction du PTZ + et à l’amaigrissement de la loi Scellier : les nouveautés immobilières sont nombreuses en 2012.

La plupart de ces nouvelles mesures, liées au plan de rigueur de novembre 2011, pénalisent l’investissement immobilier. A une exception près : la majoration des droits à construire de 30% annoncée par Nicolas Sarkozy le 29 janvier dernier. Si elle est votée, cette mesure concernera tous les propriétaires.

Comment s’appliquera-t-elle ? En ce qui concerne les maisons individuelles, vous devrez joindre la mairie où est situé le bien. Elle vous communiquera le COS (coefficient d'occupation des sols) du secteur. C’est celui-ci qui est majorable de 30%. Cette mesure pourrait avoir un effet négatif sur le marché : une partie des particuliers renonçant à déménager pour acheter plus grand (puisqu’ils peuvent agrandir le logement qu’ils occupent), le nombre des maisons proposées à la vente est susceptible de diminuer.

Dans le cas d’un appartement les choses sont un peu plus compliquées puisque les droits à construire supplémentaires appartiennent au syndicat de copropriété. Un copropriétaire devra donc acquérir ce droit auprès de ce syndicat, ce qui complique la donne.

Autre réforme importante : depuis le 1er février, la taxation des plus-values immobilières, hors résidence principale, est alourdie afin de soulager le budget de l’Etat.

La taxation est désormais de 32,5 % en cas de vente pendant les cinq premières années de détention. Au-delà, un abattement de 2 % par an s’applique pour les dix années suivantes, puis de 4 % par an à partir de la dix-septième année et enfin de 8 % entre la vingt-cinquième et la trentième année. Il faudra donc attendre 30 ans contre 15 auparavant pour obtenir une exonération totale.

Sous certaines conditions, les propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) sont exonérés de cette taxation. Ils devront notamment réutiliser le prix de la cession dans un délai de 24 mois pour acquérir ou construire un logement destiné à devenir leur résidence principale. A noter que les biens immobiliers sont exonérés de taxes si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros (Art. 150 U-II-5° du CGI).

Autre réforme aux effets restrictifs : Le PTZ+ ne concerne désormais plus que le neuf, l’ancien n’étant éligible que s’il fait l’objet de travaux de rénovation d’une grande ampleur telle que le bien soit assimilé à un logement neuf. Autre mauvaise nouvelle, précisément à propos de ces travaux : le taux de TVA a été porté de 5,5% à 7% depuis le 1er janvier 2012. Il s’applique à tous les travaux d’amélioration et d’entretien des logements exécutés à partir de cette date, même si les devis ont été signés avant la fin 2011.

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L’investissement immobilier défiscalisant est également au pilori : avant son extinction programmée pour la fin 2012, la réduction d’impôt liée à la loi Scellier est ramenée de 22% à 13% du prix de revient du logement et ne s’applique plus qu’aux logement neuf BBC (Bâtiments Basse Consommation).
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