La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) défraie la chronique à chaque fois qu’un promoteur laisse ses clients en plan. Voici les points à vérifier pour éviter de vous faire arnaquer.

 La VEFA permet d’acheter un appartement neuf ou une maison neuve (lotissements village) avant sa construction. Si ce type d’opération vous intéresse, la première précaution à prendre est de se rendre sur le lieu de construction afin de se faire une idée de la qualité d’emplacement. Puis de consulter le plan local d’urbanisme accessible en mairie afin de se documenter sur les projets de voiries et de constructions locales. Si votre lot en comporte un, vérifiez l’accessibilité de votre parking.

 

Il est aussi vital de se renseigner pour savoir si le promoteur du projet a les reins assez solides pour conduire le projet à son terme. Par exemple, en regardant si son nom ou celui de sous-traitants qu’il fait travailler est cité dans la presse.

 

- Privilégiez la garantie "extrinsèque"Suite à une ordonnance publiée en octobre 2013, les promoteurs devront disposer d’une garantie "extrinsèque" à compter du 1er janvier 2015. D’ici là, ils peuvent encore se prévaloir d’une garantie "intrinsèque" avec laquelle isl assument eux même l’aboutissement des travaux sur fonds propres. Cette garantie "intrinsèque" est moins solide que celle fournie par un organisme financier extérieur. Les opérations comportant une garantie financière d'achèvement (GFA) ou de remboursement justifiée par une banque sont les plus sûres.

 

Le contrat de réservation va de pair avec le versement d’un dépôt de garantie. Son montant ne doit pas excéder 5% de la valeur du bien et doit être versé sur un compte bloqué.

 

- Prix prévisionnel et prix de vente finalSi vous avez l’impression d’avoir signé trop vite, pas de panique : vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours durant lequel vous pouvez renoncer à l’achat sans avoir à vous justifier. Votre acompte vous sera restitué si vous n’obtenez pas l’emprunt immobilier nécessaire pour financer l’acquisition. Vérifiez que cette clause suspensive figure bien au contrat.

 

Beaucoup d’acheteurs en VEFA l’ignorent mais la loi permet au promoteur de faire un distinguo entre le prix de vente ferme et définitif et le prix de vente "prévisionnel". La différence entre les deux tarifs ne doit pas dépasser 5%. Pour savoir si ce delta est justifié, reportez-vous à l’évolution de l’indice du bâtiment (BT 01). C’est lui qui conditionne la hausse des prix qui vous sera répercutée.

 

- Des paiements obligatoirement échelonnésLe paiement de votre logement est subordonné à la signature d’un contrat d’acquisition définitif que vous signerez chez le notaire. Les versements sont modulés selon l’avancement des travaux. Ne versez jamais plus que le plafond fixé par la loi. Soit, 35 % (maximum) à l'achèvement des fondations, 70 % lors de la mise "hors d'eau" (toiture), 95 % à l'achèvement des travaux. Les 5 % restants sont à verser au moment de la remise des clefs et de la déclaration d’achèvement des travaux.

 

La livraison du logement, dont la date figure obligatoirement sur le contrat de vente, est le bon moment pour signaler d’éventuels défauts et demander réparation. Ne versez jamais le solde (5%) avant d’avoir obtenu gain de cause ! En cas de litige à épisodes, vous pouvez faire consigner cette somme chez un notaire pour prouver votre bonne foi.

 

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- Pénalités de retardSi les délais de construction ne sont pas respectés, le promoteur devra vous verser des pénalités de retard. Les détails figurent sur le contrat de réservation. Vérifiez ce point soigneusement car les retards occasionnent aussi des frais financiers supplémentaires pour les acheteurs. Le dédommagement par le promoteur doit à tout le moins les annuler.
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