Publié par Didier Laurens

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Contrairement au locataire, le bailleur doit fournir des justifications pour retrouver la jouissance de son bien.
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La réglementation est devenue si lourde que résilier un bail locatif est presque aussi dangereux que de jouer avec une grenade dégoupillée. Car si les locataires ont des droits, les propriétaires ont des devoirs. Beaucoup de devoirs. Ils sont soumis à des conditions de formes et de délais que les lois dites "Alur" de mars 2014 et "Macron" d'août 2015 ont encore durci.

Congé : des justifications à fournir

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans les cas suivants : 

- reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche ; 

- vente le logement ; 

- production d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail. La loi ne donne pas de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux". C’est au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. Les troubles de voisinage et les retards répétés de paiement du loyer entrent généralement dans cette catégorie.

S’il avance un motif mensonger, le bailleur s'expose à une amende pénale. Elle peut se monter à 6000 euros pour un particulier (30 000 euros pour une personne morale).

La procédure à respecter

Pour éviter les tracasseries, mieux vaut signifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d’huissier si les relations avec le locataire sont orageuses). 

Attention : le congé doit éventuellement être adressé à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs. 

Côté délai, le congé doit être envoyé au moins 6 mois avant l'échéance du bail dans le cas d’une résidence principale (3 mois s’il s’agit d’un meublé). Le délai court à partir de la réception du congé par le locataire. Durant ce laps de temps, celui-ci n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Le courrier à envoyer au locataire doit respecter un formalisme pointilleux. Sont à préciser : le motif du congé, les noms et adresses du ou des bénéficiaires. 

Si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise, doivent également être mentionnés.

Au cas où une de ces informations manque ou est erronée, le congé n'est pas valable et le bail sera reconduit pour la même durée.

Loger un proche : des conditions restrictives

S’il donne congé, le bailleur ne pourra pas installer le fils du copain qui monte faire ses études en ville à la place de l’ancien locataire.

Il ne peut pousser le locataire en place vers la sortie que s’il veut loger son conjoint, son concubin ou son partenaire de Pacs (à condition que la relation ait été entamée depuis plus d’un an).

Il a aussi le droit d’installer ses ascendants, descendants, ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Congé pour vente : les obligations du bailleur

En cas de congé pour vente, le courrier fait office d’offre de vente au profit du locataire. Celui-ci peut se porter acquéreur ou refuser la vente dans les 2 mois suivant la réception du congé. 

Dans cette lettre doivent figurer le prix de vente (qui reste négociable), le mode de paiement et le descriptif de ce que la vente comprend (logement + annexe).

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il devra quitter le logement à la fin du bail. S’il accepte la vente, le propriétaire doit être prévenu par lettre recommandée avec avis de réception. 

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.