Les seniors en forme peuvent souscrire un prêt immobilier plus facilement que par le passé à condition d’utiliser quelques astuces.

Il n’y a pas d’âge pour faire des projets. Les seniors en savent quelque chose puisqu’ils représentent environ 45% de l’encours des prêts à la consommation. Mais si obtenir un crédit de trésorerie auprès de son banquier pour changer de voiture, réaliser des travaux dans sa résidence principale ou financer un voyage ne pose pas de problème, la donne change avec l’immobilier.

Cette situation est logique : les banquiers ont horreur du risque et refusent de prêter de l’argent à des personnes qu’un défaut de longévité pourrait empêcher de rembourser leurs dettes. Aux traditionnelles limitations de mensualités – pas plus de 33% du revenu net disponible - ils ajoutent souvent un questionnaire santé et adossent les crédits à une assurance de prêt. Plus l’emprunteur est âgé et plus la prime de cette assurance est forte.

La plupart des banques proposent un contrat dit "de groupe". Il garantit le prêt jusqu'à 70/75 ans, parfois 80. Les tarifs sont découpés par tranche d’âge et modulés selon la durée du prêt. Ainsi un couple empruntant vers 60 à 65 ans et dont les mensualités de remboursement iront au-delà de 70 ans, se verra imposer une « surprime » allant jusqu’à 1% s’il est en parfaite santé. Si cet état de santés se dégrade, cette surprime peut aller jusqu’à 2%, ou plus. Dans certains cas, ce malus peut contraindre les seniors à payer autant d’assurance que d’intérêt de remboursement !

Pour limiter la casse, s’ils sont en couple, les emprunteurs ont intérêt à faire porter l’assurance sur le plus jeune (ou le plus en forme) des 2 conjoints. De façon générale, il est toujours préférable de s’endetter avant de sauter une classe d'âge (70 ans) ; ou de se tourner vers un courtier en assurance payé pour trouver le tarif le plus compétitif.

Eviter l’assurance emprunteur (inter)

Les seniors totalisent 45% de l’épargne des ménages. Ce matelas financier est un argument dont les prêteurs tiennent compte. Ainsi, plutôt que de souscrire une assurance emprunteur prohibitive, il peut être préférable de demander une avance si on détient un contrat d’assurance vie. L'avance est une somme d'argent mise à disposition par l’assureur. Son montant est proportionnel aux sommes figurant à l’actif du contrat. Elle peut atteindre entre 60 % et 80 % du montant investi. Seul inconvénient, ce prêt est consenti pour 3 ans (renouvelable une fois).

Une autre solution consiste à nantir un actif financier pour garantir son prêt immobilier. Concrètement, le senior gage par exemple un contrat d’assurance-vie au profit de la banque. S’il décède avant d’avoir soldé son emprunt, le prêteur se remboursera grâce à la garantie constituée par le contrat. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur n’aura à payer que les intérêts du prêt et aucun frais d’assurance.

Dans le cas d’un contrat d’assurance ou d’un PEA, cette technique est fiscalement avantageuse puisque le placement n’est pas interrompu. Le titulaire continue donc à profiter des avantages attachés au produit. 

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Dans le cas d’un PEA ou d’un compte titre, la donne est un peu plus compliquée : afin de se couvrir contre les mouvements boursiers, le banquier ne retiendra en effet la valeur des titres qu’à hauteur de 60% à 70%.

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mots-clés : Prêt, Banque

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