Prix du loyer : quelles sont les règles pour le fixer et l’augmenter ?

Pour un propriétaire-bailleur, il n’est pas toujours évident de fixer le montant d’un loyer. Respecter la loi, prendre en compte la zone où le bien est situé constituent autant de points à prendre en considération pour l’évaluer à son juste prix. 

Aujourd’hui en France, Paris demeure la seule ville où l’encadrement des loyers est pratiqué. Le tribunal administratif de Lille ayant annulé mi-octobre le dispositif d’encadrement mis en place en début d’année 2017. Ceci étant rappelé, qu’en est-il des règles à respecter en matière de fixation des loyers à Paris et en région ?

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Observer les prix pratiqués

En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes libre (si le logement proposé n’a jamais été loué) de fixer le montant de celui-ci partout en France, sauf à Paris. Dans la capitale, le loyer ne peut dépasser une fourchette de prix au mètre carré. Laquelle fourchette est déterminée par le préfet.

Pour autant, si le bien en question n’a pas été habité depuis plus de 18 mois ou s’il a fait l’objet d’importants travaux, vous êtes, en tant que propriétaire-bailleur, parfaitement autorisé à fixer un prix qui vous semble approprié. Dans l’absolu, il n’existe pas de limitations réglementaires. Néanmoins, pour trouver preneur, vous avez tout à intérêt à fixer son montant en fonction de la zone et des prix pratiqués sur le marché. Pour ce faire, il suffit d’observer les annonces parues concernant des biens similaires.

Augmenter un loyer : complexe mais jouable

Forcément, en tant que propriétaire-bailleur, votre objectif consiste à percevoir un loyer le plus élevé possible. Dans le cas d’un bien situé à Paris disposant de conditions de confort et de localisation considérées comme exceptionnelles (terrasse, jardin privé, vue spectaculaire, éléments architecturaux classés, etc.), il est possible d’ajouter au loyer de base un complément de loyer. Lequel complément s’avère pour le coup non limité. Tout en sachant que l’année de construction, la présence d’une cave ou d’un ascenseur ne contribuent aucunement au caractère exceptionnel d’un bien.

Lors du renouvellement du contrat de bail, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer de votre locataire. Le fait est que cette opportunité se révèle particulièrement complexe. S’il est rare de pouvoir le faire pour des biens situés à Paris ou en zones tendues, possibilité il y a malgré tout de le révisé à la hausse dans toutes les autres régions et zones de France. Seul impératif : que l’ancien loyer payé par le locataire précédent n’ait pas été revu à la hausse depuis 12 mois minimum. Si tel est le cas, vous pouvez, en tant que propriétaire-bailleur, l’augmenter en fonction de l’évolution l'indice de référence des loyers (IRL). Le fait est que, de manière générale, son prix est révisé tous les ans en cours de bail au regard de cet indice justement. Il correspond, à peu de chose près, à l’inflation.

Deux techniques pour revaloriser un loyer

Autres situations vous permettant d’augmenter le montant du loyer : si l’ancien loyer que vous proposiez était sous-évalué. Dans ce cas, la démarche sera contraignante certes, mais suivie d’effets. Pour cela, vous devrez proposer à votre locataire ce nouveau montant plus élevé 6 mois avant la fin de son bail. Il sera également nécessaire de justifier votre demande en prenant pour exemple les prix pratiqués sur des logements similaires qui disposent des mêmes caractéristiques.

Ultime manière d’augmenter le loyer de votre bien : les travaux. En effet, si le logement en question a fait l’objet de travaux et que ces derniers représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer, celui-ci peut alors être augmenté de 15 % du montant des travaux.

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Publié par Julie Cohen-Heurton le Friday 10 November 2017, 17h23